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Fisconews: Cosa accade in caso di canoni di affitto non pagati da parte dell'inquilino?

Sempre più spesso i nostri clienti ci comunicano che l'inquilino non ha pagato i canoni di affitto. Il fisco da questo punto di vista è molto rigido: dovranno essere comunque dichiarati sino alla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto.
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Fisconews: Cosa accade in caso di canoni di affitto non pagati da parte dell'inquilino?
I redditi fondiari, relativi a immobili a disposizione o concessi in locazione, concorrono a formare il reddito complessivo indipendentemente dalla percezione, in deroga al principio generale che assoggetta a tassazione i redditi delle persone fisiche nell’anno in cui avviene la materiale percezione (c.d. principio di cassa).

A questo proposito, l’Agenzia delle Entrare, con la C.M. n. . 11/E/2014 ha precisato, con riferimento alle locazioni di immobili ad uso abitativo, che i canoni, se non percepiti, non concorrono alla formazione del reddito complessivo del locatore dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.

Conseguentemente, tali canoni non devono essere riportati nella relativa dichiarazione dei redditi se, entro il termine di presentazione della stessa, si è concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità: nel caso in cui il giudice confermi la morosità del locatario anche per i periodi precedenti al provvedimento giurisdizionale, al locatore è riconosciuto un credito d’imposta di ammontare pari alle imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti.

La contestuale sussistenza di tali condizioni legittima il proprietario a non dichiarare il reddito fondiario relativo ai canoni non riscossi, consentendogli di indicare esclusivamente la rendita catastale Qualora il provvedimento di convalida di sfratto si concluda dopo il termine ultimo per la presentazione della dichiarazione dei redditi, costringendo il contribuente a dichiarare i canoni non riscossi nonché a versare le relative imposte, quest’ultimo ha la possibilità, in occasione della prima dichiarazione dei redditi utile e comunque entro il termine di prescrizione decennale, di determinare un credito d’impostain ragione delle imposte versate sui canoni non riscossi. Il credito d’impostapuò essere utilizzato in compensazione con altre imposte a debito oppure chiesto a rimborso.

Nel caso in cui il contribuente abbia usufruito del credito d’imposta per i canoni non riscossi, e successivamente tali fitti vengono incassati, anche parzialmente, è necessario dichiarare i canoni tra i redditi assoggettati a tassazione separata.
Il locatore che concede in locazione un’immobile commerciale (locali commerciali, capannoni) non gode delle medesime tutele, dovendo versare le imposte sui canoni non riscossi anche se il procedimento di convalida di sfratto si è concluso.

L’evidente discriminazione tra locatori che affittano per finalità abitativa e quelli che locano per finalità commerciale è stata colmata da un’importante sentenza della Corte Costituzionale, la n. 326/2000, secondo cui i canoni di locazione sono tassati, a prescindere dalla loro percezione, fino a quando risulta vigente un contratto di locazione e, quindi, è tecnicamente dovuto un canone locativo: è possibile evitare la tassazione quando la locazione è cessata, oppure si è verificata una qualsiasi causa di risoluzione contrattuale (per inadempimento, specifica clausola risolutiva espressa di cui all’art. 1456 c.c., risoluzione a seguito di diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c., alla azione di convalida di sfratto ex artt. 657 e ss del c.p.c.), con dichiarazione da parte del proprietario di avvalersene, provocando lo scioglimento delle reciproche obbligazioni e l’insorgenza del diritto alla restituzione dell’immobile.

Conseguentemente, la risoluzione di un contratto di locazione legittima anche il locatore dell’immobile abitativo a non dichiarare i canoni non riscossi. I principi giuridici appena esaminati sono stati più volte confermati dalla Corte di Cassazione con le sentenze n. 11158/2013, 22588/2013, 651/2012, con le quali è stata sancita la tassabilità dei canoni di locazione, ad uso abitativo e commerciale, non riscossi per morosità del conduttore fino al momento della risoluzione contrattuale anche non giudiziale.

Studio Tarabella Luca
Dottore Commercialista e Revisore dei Conti

(fonte: Notizie fiscali – Giovanna Greco)



4 commenti  Aggiungi il tuo

Vedi il profilo di lady oscar tante grazie
lady oscar
6 Agosto 2014 - 15:11
 
Locazione a uso commerciale si può non pagare le tasse sull affitto non percepito quando il contratto è scaduto o risoluto... Se è scaduto o risoluto l inquilino deve sloggiare.. Ma chi è che decide ste robe? Paperino??????
Vedi il profilo di Emanuele Pedretti pochi giri di parole
Emanuele Pedretti
6 Agosto 2014 - 23:52
 
Governo ladro
Vedi il profilo di lady oscar sempre zitti
lady oscar
7 Agosto 2014 - 11:25
 
Ma noi sempre zitti???? Sempre paga e taci???? Inutile fare casino, dirà qualcuno, i forconi non se li è filati nessuno lassù. Tanto loro hanno i piedi al caldo. Si scaldano ora perché han paura di perdere le poltrone, mica x noi quaggiù.
Vedi il profilo di Antonio Patania risoluzione contratto di locazione
Antonio Patania
19 Dicembre 2014 - 12:29
 
Non riesco a capire...sembra che la sentenza della corte costituzionale non venga applicata chiaramente.non ho capito se dopo l.avvenuto inadempimento da parte del conduttore moroso basti una raccomandata da parte del locatore che si avvale della clausola risolutiva espressa contestualmente al pagamento dell.imposta e della presentazione del modello Rli per evitare la tassazione irpef.come sempre in italia non e chiaro il concetto di diritto.



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