LegalNews: come ottenere il rispetto del regolamento condominiale

Il condominio rappresenta per gli italiani sicuramente uno degli ambiti a più alta conflittualità: è tristemente noto, infatti, l’enorme carico di lavoro che gli organi giudiziari italiani (in primis giudici di pace e tribunali) presentano a causa di tale tipologia di contenzioso, spesso – peraltro – assolutamente bagatellare.

Chiunque viva in condominio, infatti, ben conosce l’incidenza delle liti condominiali sui rapporti tra condomini e, di conseguenza, sulla qualità della vita degli stessi. Si pensi al numero di controversie che ogni anno si originano da morosità nel pagamento delle spese condominiali, dalla impugnazione di delibere assembleari ritenute illegittime dai condomini dissenzienti, ecc..

Altro caso emblematico è il seguente: il regolamento di condominio contiene norme volte a permettere il godimento delle parti comuni (si pensi al cortile condominiale oppure ai posti auto interni, solo a titolo di esempio), che spesso per incuria – ma anche per inciviltà – vengono disattese da alcuni condomini, i quali con la propria condotta impediscono agli altri la pari fruizione degli spazi comuni.

Premettiamo che l’ordinamento, ovviamente, riconosce all’amministratore del condominio la possibilità di agire in giudizio per ottenere la condanna dei condomini inadempienti al rispetto delle disposizioni del regolamento condominiale, con fissazione di una somma da pagare per ogni violazione successiva alla sentenza di condanna; tale soluzione, però, deve essere scelta solo come estrema ratio, atteso che comporta alti costi e una esasperazione dei rapporti.

La soluzione preferibile, dunque, potrebbe essere quella prevista dall’art. 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile: può essere inserita nel regolamento di condominio la previsione di una sanzione per la violazione dello stesso che può arrivare fino a € 200 e, in caso di recidiva, fino a € 800; tali somme, peraltro, devono confluire necessariamente nel fondo per il pagamento delle spese ordinarie del condominio, con giovamento di tutti i condomini. La sanzione viene irrogata dall’amministratore dopo aver ottenuto il parere favorevole dell’assemblea condominiale che vota a maggioranza degli intervenuti.

Questa possibilità, introdotta con la riforma del condominio del 2013 e meno pubblicizzata di altre novità, sicuramente può essere idonea a ridurre la litigiosità: prevedendo che alla violazione delle regole condominiali corrisponda una sanzione predeterminata tanto nella tipologia quanto nell’ammontare, infatti, si previene la degenerazione dei rapporti che generalmente si verifica in caso di contenzioso, che spesso viene percepito – a torto o a ragione – dal singolo destinatario del provvedimento giurisdizionale come persecutorio o ingiusto.

Avv. Mattia Tacchini