LegalNews: La riparazione del lastrico solare di proprietà esclusiva di un condomino

Negli stabili condominiali, anche se generalmente il tetto o il lastrico solare sono di proprietà comune, può accadere – al contrario – che essi siano di proprietà esclusiva di un condomino; in tali situazioni è necessario individuare quali siano i soggetti tenuti a pagare eventuali riparazioni da effettuare su tali parti dell’edificio.

Sul punto l’art. 1126 c.c. sancisce che, quando l’uso dei lastrici solari non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire alle spese per la loro riparazione per una parte pari a un terzo; la restante parte deve essere sostenuta da tutti i condomini dell’edificio, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano della quale sono proprietari. Questa regola si fonda sul principio secondo il quale il lastrico solare, pur se ad uso esclusivo di un solo condomino (generalmente il proprietario), svolge comunque la funzione di copertura dell’intero stabile, con evidente utilità per tutti i condomini: ecco perché questi ultimi vengono chiamati a contribuire in modo rilevante alle spese per la sua riparazione.

Come rilevato dalla nota sentenza n. 9148/2008 delle Sezioni Unite della Cassazione, peraltro, ciascun condomino può essere chiamato a corrispondere esclusivamente la quota di sua spettanza delle spese effettuate per la manutenzione di parti dello stabile condominiale: non trova infatti applicazione nell’ambito del condominio il contrario principio della c.d. solidarietà (previsto dagli artt. 1292 e ss. c.c.), in forza del quale quando in un’obbligazione vi sono più debitori il creditore può domandare a ciascuno di essi di adempiere per l’intero, lasciando che sia tale soggetto a dover chiedere agli altri condebitori la quota di loro spettanza, anticipata a fronte della richiesta del creditore.

Ciò premesso, può sorgere il dubbio circa il comportamento che debba tenere il proprietario esclusivo del lastrico solare qualora l’amministratore abbia incaricato un’impresa di eseguire una riparazione su tale bene e successivamente l’appaltatrice gli richieda di pagare l’intero ammontare dei lavori.

Il caso sopra descritto è quello preso in esame dalla Suprema Corte: più nel dettaglio, nell’ipotesi sottoposta al vaglio della Cassazione il proprietario esclusivo del lastrico solare aveva provveduto a saldare l’intero ammontare dei lavori commissionati dall’amministratore dello stabile, chiedendo poi il rimborso agli altri condomini delle quote di loro spettanza; non ottenendo spontaneamente quanto richiesto, il soggetto che aveva corrisposto all’impresa appaltatrice l’intero ammontare dei lavori ricorreva al competente giudice di pace, ottenendo l’emissione di un decreto ingiuntivo per il pagamento.

I debitori opponevano il provvedimento del giudice, ottenendone la revoca, decisione veniva poi confermata dal giudice di appello: quest’ultimo riteneva che nel caso in esame non potesse trovare applicazione l’art. 1110 c.c., il quale prevede che il partecipante alla comunione che, in caso di inerzia degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto ad ottenere il rimborso di quanto anticipato; nel caso esaminato, infatti, i lavori di manutenzione erano stati commissionati dall’amministratore del condominio e non, come richiesto dalla norma, dal proprietario del lastrico solare. Quest’ultimo ricorreva perciò per cassazione.

La Suprema Corte ha confermato la decisione del giudice di appello, rilevando che il pagamento da parte del proprietario esclusivo del lastrico solare delle quote del corrispettivo dei lavori di rifacimento del terrazzo dovute dai restanti condomini poteva al più legittimarlo ad agire per ottenere l'indennizzo da ingiustificato arricchimento - stante il vantaggio economico ricevuto dagli altri condomini - mediante un’azione ordinaria (con i tempi e i costi tipici connessi) e non, al contrario, per mezzo del più celere ed economico ricorso per decreto ingiuntivo.

Avv. Mattia Tacchini
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